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甘犁:我国住房空置率较高 空置税或比房产税更精准有效

发布时间:2019-01-09来源:中国经济导报作者:

2017年,我国城镇地区住房空置率为21.4%,二三线城市空置率高于一线城市。
甘犁:我国住房空置率较高 空置税或比房产税更精准有效

        2017年,我国城镇地区住房空置率为21.4%,二三线城市空置率高于一线城市。日前,由西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示,自2011年以来,我国城镇住房空置率呈上升趋势,由2011年的18.4%上升为2017年的21.4%,城镇空置住房数量增加到6500万套。与国际相比,我国住房空置率仍处较高水平。
        西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示,适量的空置住房有助于住房市场,但应警惕城镇住房高空置率带来的风险,如由住房贷款引发的金融风险等。他建议,应研究制定空置税和房产税,从而盘活空置住房。不过,就目前我国现状而言,实施房产税的条件尚未成熟。

        空置住房与城镇化率呈正相关

        近年来,我国家庭住房拥有率呈稳步上升趋势。同时,我国家庭住房自有率(居住在自有住房的家庭占全体家庭的比例)也在逐渐上升,2017年为85.0%,位于全球前列。其中,城镇家庭住房自有率为80.8%,农村家庭住房自有率为93.6%,城镇家庭多套房住房拥有率为22.1%,相较于2013年和2015年均有所上升。
        伴随着家庭住房自有率的上升,住房空置率备受市场关注,并被认为是判断住房市场发展趋势的关键因素。报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房,包括两类:一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房,二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房(包括正在装修的房屋或期房)。报告显示,2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。空置房数量也从2011年的4200万套上升到2017年的6500万套。
        甘犁向中国经济导报记者介绍,从调查情况来看,一线城市房屋空置率呈下降趋势,这主要是因为新增住房与人口增长相当。而二三线城市空置率则较高。报告数据显示,2017年,二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,远超一线城市的16.8%。甘犁分析,二三线城市商品住宅销售均大幅上涨,三线城市由于棚改加速,拆迁比例明显高于二线城市,因此二线城市空置率增长速度超过三线城市。
        通过调查发现,家庭投资风险偏好、收入水平、有无家族企业、是否参加住房公积金、成员是否受雇于公共部门、家庭成员有无成年未婚男性等特征,都是影响家庭是否持有空置住房的可能因素。甘犁认为,从宏观影响因素方面看,空置住房与城镇化率呈正相关,城镇化率每提高10个百分点,持有空置房家庭的比例就会增加0.69个百分点。另外,在土地出让收入依存度高的地区,居民更有可能持有空置房。土地出让收入依存度提高10个百分点,空置住房家庭比例将增加0.38个百分点。
        根据报告数据,2017年全国家庭住房拥有率为92.8%,首都经贸大学金融学院院长尹志超由此推算,占比近10%的没有房子的家庭数量约为2700万,相比6500万套空置住房,从房屋总量上看供过于求。
        国家发展改革委房地产研究中心主任刘琳表示,一直以来,房地产市场始终存在两大分歧:住房不足和住房过剩。对此,刘琳认为,对于房屋空置问题,首先应分清“空置”、“空置率”和“自然空置率”的概念。“空置”通常被看作是在某一时点可以住人的房屋没有使用情况,而空置率则能反应市场供求关系。刘琳认为当空置率高于自然空置率时表示供过于求,反之,则表示供不应求。

        我国住房空置率处于“高位”

        那么,究竟什么是自然空置率?住房空置率维持在多少才算安全呢?由于工作地点变化、子女教育等原因,城市间以及城市内部的人口流动长期存在,必然导致人口流出区域住房被空置,流入地区出现新增的住房需求,需要由该地区空置的住房满足。甘犁认为,适量的空置住房有助于平稳租房市场,促进人口流动。因此,在他看来,参照劳动力市场自然失业率的概念,可以稳定租金收入比的空置率为自然空置率,由此估算,我国城镇自然空置率应为9.8%,一线城市的自然空置率为11.3%,二线城市为9.1%,三线城市为8.8%。而从目前我国处于高位的住房空置率来看,应警惕由此引发的风险。
        首先,与国际相比,中国住房空置率仍处于较高水平,仅低于西班牙、意大利等少数国家,高于大多数国家。目前,我国住房实际空置率水平已远高于自然空置率的标准,尤其是二三线城市明显偏离自然空置率。
        其次,从住房贷款余额来看,2017年空置住房占用的贷款余额显著上升,有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1%,预计规模为10.3万亿元。“空置住房占用了大量的住房贷款,不仅是对贷款资源的一种浪费,还蕴含金融风险。”甘犁强调,近几年,尤其是在低收入家庭,负债约是收入的10倍,其中,除了银行贷款,还有部分来源于民间。“因此,应严格监管购房资金来源,因为在一些低收入家庭存在次贷风险。”
        此外,与非空置住房相比,由于不受搬迁及出租合约限制,家庭空置住房更便于交易。当市场出现波动时,若大量空置住房集中入市,必然对住房市场造成冲击。报告比较不同家庭2013~2015年与2015~2017年间出售住房情况发现,拥有的住房越多,家庭出售住房的比例越高,而拥有城镇空置住房的家庭其出售住房的比例更高。尤其是拥有三套及以上住房的有空置房的家庭,其售房的比例明显高于其他家庭。数据显示,2013~2015年住房价格下调期间,拥有三套及以上住房的空置住房家庭,其出售住房的比例是无空置住房家庭的近乎两倍,其对市场造成的下行压力更大。

        对条件成熟城市制定空置税和房产税,盘活空置住房

        甘犁表示,从国际经验来看,房产税被看作是减少住房空置率的一个有效手段。通过分析美国房地产市场2010~2017年的城市数据发现,房产税负担越重的地区空置率越低。报告指出,有效房产税率上升1%,空置率显著下降2.46%。按空置类型分,有效房产税率上升1%,待租空置住房占比下降0.42%,待售空置住房占比下降0.16%,不投放至市场中的空置住房显著下降1.67%。
        不过,他同时也强调,“相较于其他国家,我国家庭拥有多套房的成本很低,这可能是我国自有住房空置率较高的一个重要原因。目前在我国大范围实施房产税的条件仍不成熟。”
        由于房产税是对持有的住房存量征税,对空置住房直接征收空置税是一种更直接的方式。“实施空置税的目的并不在于收税,而是提高房屋使用率。”甘犁强调,对基础条件好且住房资源紧张的城市应收空置税,这就对信息互联互通等基础设施条件提出了更高要求。
        报告建议,应规范完善租房市场,完善房屋信息公开机制,构建房屋大数据信息系统均有助于盘活住房存量,促进空置住房资源的有效利用。
        据了解,2018年6月,为打击开发商捂盘惜售、推高房价的行为,香港推出一手房空置税,征收对象是空置一年及以上的一手房。
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