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【广东】老街区活化,“岭南天地”模式能走多远

发布时间:2019-09-11来源:南方日报作者:

近期,南方日报专栏“城就未来”聚焦城市更新推出的系列报道引起政府、企业和社会各界高度关注。
【广东】老街区活化,“岭南天地”模式能走多远

        近期,南方日报专栏“城就未来”聚焦城市更新推出的系列报道引起政府、企业和社会各界高度关注。近日省政府出台针对规划调整难、税费负担重、土地征拆难等问题的19条旧改新政,为城市更新向纵深推进助力。随着各地特别是广州、深圳、佛山等城市更新项目的启动,传统与现代、建设与保护、利益与公益等旧改推进过程中痛点、难点也陆续显现,为此,“城就未来”从本期开始推出“旧改新话题”特别报道,聚焦城市更新过程中的痛点和难点,探索与创新,一线调研,样本剖析,为城市更新建言献策。
        老建筑修葺一新,新品牌门店不断进驻,每天从早到晚,佛山禅城中心地带的岭南天地商业街总是游人如织。在佛山,以岭南天地商业街为代表的“修旧如旧”模式,令老街区活化的同时,也为这片曾经被人遗忘的旧城增添了许多新的功能。但也有声音认为,老街区成了“商业街+景点”,街坊已全数迁出,只剩下“外壳”的岭南天地,其模式是否值得其他旧改项目效仿?
        2009年以来,广东在全国率先开展“三旧”改造工作,广州、深圳、佛山等一批城市先行先试,在盘活存量土地资源、保障经济社会发展方面大胆探索,为国家建立城镇低效用地再开发制度提供了“广东经验”。但在城市加速推进的同时,旧改与历史文化保护之间的矛盾也日益突出。如何化解这些矛盾,考验着各地政府和企业的智慧。

        ▶▷调查
        创新旧改模式 擦亮佛山新名片

        “岭南作为中华文明的发源地之一,在漫长的历史长河中,沉淀积累了许多文化底蕴深厚的历史文化遗产资源”,广东省三旧改造协会常务副会长李勇在今年6月召开的一场研讨会上表示,粤港澳大湾区新时代背景下,在大湾区城市逐步进入存量更新阶段的新起点,探讨粤港澳三地的历史文化遗产保护与活化显得尤为重要。
        禅城是佛山的核心,祖庙至东华里一带是禅城的核心,而岭南天地商业街正位于祖庙东华里片区内。作为岭南文化的重要发源地之一,这里曾经街坊众多,古建筑密集,是整个佛山文物古迹最密集、规模最大、传统风貌保存较完整的历史文化街区。整个祖庙东华里片区内的各级文物保护单位共有22处,其中保存完好的祖庙和东华里古建筑群为国家级文物保护单位,简氏别墅为省级文物保护单位。十多年以前,祖庙东华里一带与别的老城区、棚户区并无太多差异。房屋低矮破旧、杂乱无章,文保单位年久失修、损毁情况严重。由于私搭乱建随处可见,一方面影响市容,另一方面也存在治安、消防等重大隐患。
        2007年11月,当地以市场的方式,正式引入瑞安房地产有限公司,对该片区进行改造更新。作为禅城旧改的龙头项目,祖庙东华里片区改造在模式上进行了大胆创新,采用“政府引导,规划引领,属地实施,市场运作,分步推进,各方受益”的改造模式和“毛地出让,净地移交”的土地移交模式,从机制上对片区居民利益进行保障。
        根据规划,整个祖庙东华里旧改项目,集办公楼、零售商铺、酒店、文化设施及住宅为一体,成为综合社区。经过多年改造建设,岭南天地商业街从2012年起逐步完成一、二期开发并开业,商业综合体、酒店、住宅物业等也陆续推出。
        岭南天地逐渐成为佛山的一张“名片”,其与莲升片区、石湾西片区、石湾陶谷等一同被视作佛山禅城区的“三旧”改造典型样本。就在上月,禅城区2019年城市更新推介会上推出了55个城市更新项目,村居改造、工改商、工改居、工改工等门类一应俱全,总面积达9435亩。禅城乃至整个佛山的旧改进入了“快车道”。

        ▶▷问题
        老建筑界定标准不清保护和利用成矛盾

        广东省人民政府最新印发的《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》提出,坚持优化国土空间格局。综合考虑经济发展、国土空间利用、生态文明建设等因素,坚持拆改留相结合,运用“绣花”功夫加强历史文化保护,精准扶持重大产业类和公益性项目,全面优化生产空间、生活空间、生态空间以及社会治理空间。
        省城乡规划设计研究院总工程师、省三旧改造协会规划与设计专委会主任委员马向明认为,现阶段广东旧改的一大特征,是注重保留“乡愁”,倡导绣花式“微改造”,“工改工”“城中村变身”“老街区活化”等趣味空间增加。
        岭南天地针对历史建筑的开发和保护,也为今后其他旧改项目提供了重要参考。
        由于多处文物保护单位的存在,因此旧改推进时充分结合环境风貌,恢复部分古镇历史景观和历史建筑,拆除影响历史风貌的现代建筑物,并对基础设施进行改善,辟出部分街区作原生态保护和展示。
        “岭南天地对极具特色的旧建筑进行修旧如旧,并引入新的业态”,戴德梁行广州商业地产部高级助理董事温苑雯认为,相比此前其他古村古街的大拆大建、推倒重来,岭南天地保留了原有的街巷尺度空间及岭南建筑特点。
        上周末,岭南天地东华里开放临街4-9号楼,作为艺术交流空间,并邀请了海内外多名艺术家在此举行“艺回东华里”系列作品展。这也是东华里首次有修缮完毕的老屋迎来开放。
        今年早些时候,有媒体报道称,东华里古建筑群一期预计将于今年三、四季度对外开放。但南方日报记者上周走访此地时,有工作人员表示,目前仅有临街房屋开放,整个东华里片区仍在施工中,全区域改造完成到正式开放仍需时日。
        尽管不少老建筑因旧改项目而焕然一新,但也有一些老房子、老设施被拆除。根据媒体在2010年时的报道,祖庙大街师姑堂、街口的凤林茶楼,佛山本地老建筑中的天井、水井等均已不复存在,只得永远存留在老佛山人的记忆中。
        对于祖庙东华里片区哪些建筑该拆,哪些建筑该通过修缮进行充分利用,哪些应该保持原貌,此前是曾经存在争议的。由于没有统一的界限标准,这使得保护和利用容易形成矛盾,亟须业界进行进一步的深入探索。

        ▶▷业界
        过于商业化会否将岭南文化抛弃?

        走出广佛地铁祖庙站,步行几百米即可到达岭南天地。站在商业街招商和运营角度上,岭南天地的表现无疑非常亮眼。此前也有评价显示,祖庙东华里片区内的历史文化建筑得到了充分保护,岭南历史文化也得以进行相对深入的挖掘,并且商业街的运营产生了良好的经济效益,成为体现了融合时尚元素与岭南文化的风情风貌街区,达到保护和利用的双“丰收”。
        根据瑞安房地产(HK.0272)的相关公告,2018年佛山岭南天地租金及相关收入达2.17亿元,同比增长37%,合约物业销售总额为11.91亿元,到2019年年中,岭南天地出租率为90%。庞大的客流量成为岭南天地运营的重要支撑。
但也有观点质疑,岭南天地是不是太“商业街”了?
        温苑雯便认为,对整个街区而言,大部分外来的商业业态对“岭南”二字并无回应,缺失了佛山祖庙当地独特的文化印记。“对消费者来说,岭南天地商业街开业早、地段好,已经让他们培养出消费习惯,但从长远发展的角度看,这是一个过分商业化的项目”,此外温苑雯认为,岭南天地商业街基本以餐饮为主,对城市环境亦会造成较大压力。
        从岭南天地商业街一期和二期的风貌来看,现代商业占据主流。甚至在一定程度上,如果抛开老建筑这一“壳”的因素,商业街的餐饮、零售店铺形态,与附近Nova岭南站、铂顿城等商业综合体的业态并无太大区别,鲜有店铺会调整自身形象或售卖产品形态,来契合岭南天地与岭南文化。同时,后两者有着室外商业街不可能拥有的条件——天热逛街时有空调吹。

        ▶▷纵深
        追求文化、社会和经济效益三丰收

        在广东,以“绣花式”的微改造,来加强传统文脉的保护和历史建筑的活化利用,其实早已成为广东城市更新的新趋势。
        广东省自然资源厅相关负责人此前便向记者透露,通过深入挖潜“三旧”项目特别是旧村历史文化底蕴,可以在推动历史风貌建筑保护修缮的同时,有效促进公共空间微更新,改善公共环境,提升社区业态。
        成功的旧改项目,应当在文化保护、社会效益、经济效益方面都会带来积极效果。譬如,这些年广东大力推进实施的恩宁路(永庆坊)、黄埔古村、泮塘五约、麻涌镇古梅乡韵、东华里改造等城市更新项目,就是很好的例子。该负责人表示,当然,在追求多种效益的同时,也需要注意抽疏保旧、完善配套、商业运作等问题。尤其要避免大拆大建,应把更多的目光聚焦在如何完善配套设施,不断提升居民的生活品质。应采取保护与利用相结合的模式,跳出单一的地产开发获利模式,通过修缮、复建等方式,严格控制容积率、建筑高度和密度,有效适度开发。广东一直鼓励市场主体参与改造,支持文化旅游商业地产项目,在“商业”的基础上附着“文化”与“旅游”融入,走市场化之路。
        事实上,记者注意到,岭南天地商业街在多年运营中并非完全“抛弃”岭南文化,项目运营方一直在尝试将岭南文化概念和元素融入到日常营销活动中。
        在国内其他地区,涉及历史文化街区商业改造的案例也不胜枚举。与岭南天地将原居民全部迁出不同,上海田子坊仍有人居住,改造后保留生活气息的同时,变身现代创意聚集地,成为“打卡”胜地,但田子坊也面临被过多网红小吃等商铺占据的现实。温苑雯认为,国内多数针对历史街区进行商业城市更新的案例,目前差异化都不大,且未能解决当地居民和游客共生的问题。
        佛山岭南天地的改造仍在持续,项目方表示,未来东华里会按原有岭南风貌赋予其原有的岭南韵味,并加入旅游、艺术、文化等元素,将其蕴含的深厚历史文化底蕴进行活化。而在珠三角乃至整个广东,相似的老城区在广州、中山、汕头等城市还有很多。“每个地区在漫长的历史进程中都形成了自己独特的人文文化和风俗习惯,好好挖掘一定会带来不一样的体现,例如广州,在做此类旧改项目时就一定要做出广州文化特色。”温苑雯说。
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